Chacun le sait, l’accord entre Benoît Cerexhe, la Région et la SLRB n’évitera pas le piège d’une seconde phase de construction d’ici 10 à 15 ans. Il existe pourtant une solution technique pour graver dans le marbre la construction d’une seule et unique phase de construction… Explication.
La majorité communale (qui rendra son tablier dans moins de trois ans) ne peut légalement engager les deux prochaines mandatures sur ses propres décisions. Il suffit donc de remplacer l’hypothétique « provisionnement budgétaire » durant 15 ans par un emprunt bancaire immédiat de 15 ans de manière à rendre la commune propriétaire de la seconde partie du terrain aujourd’hui même. Cet emprunt pourrait être garanti par la Région qui dit soutenir l’actuel projet. Ainsi, le risque (la certitude) d’interruption du provisionnement par les prochaines majorités disparaît. Et le terrain devenu communal est intégré dans le projet actuel d’urbanisation du champ.
Que des avantages
Le premier avantage de ce scénario est, pour la commune, de profiter d’un taux intérêt historiquement bas.
Le second avantage est que le terrain sera également acheté au tarif actuel et pas au prix -certainement accru- qui sera pratiqué dans 15 ans.
Et enfin, le projet définitif de lotissement pourra intégrer le terrain constructible prévu pour la première phase ET le terrain acquis par la commune. On pourra ainsi créer un PPAS définitif très aéré répartissant les 200 habitations, la crèche, les bâtiments collectifs, etc. sur l’ensemble du terrain, et PAS sur deux langues de terres collées aux avenues des Dames Blanches et Dumoulin (comme le prévoit le plan actuel).
Il restera bien sûr à discuter de la question de la mobilité qui demeure un vrai casse-tête pour ce terrain enclavé, du nombre de sorties et de la mixité des logements, mais les riverains pourront, au moins, avoir la certitude qu’on ne les arnaque pas avec un projet foireux dont chacun sait qu’il sera suivi d’une seconde phase de construction.
Cette proposition, que je soumets à l’attention de tous, paraît tellement logique qu’on s’étonne que la commune n’y ait pas songé.
Le protocole signé par la commune avec la Région, ne laisse planer aucun doute. Il ne sera jamais question d’exercer l’option d’achat pour la zone 2.1, ni de prévoir un financement quelconque par la commune. Ceci ne sera pas à l’ordre du jour. Et aux 200 premiers logements s’en ajouteront, bientôt 200 ou 300 autres.
En effet, la dernière phrase du protocole de l’accord (haut de la page 5) donne une liberté totale aux parties pour modifier le contenu de l’accord avant 10 ans et on peut anticiper ce qui sera convenu.
« Une évaluation de la mise en œuvre du présent Protocole sera réalisée endéans les 10 ans de sa signature. Les parties évalueront à ce stade si le projet doit être poursuivi sous sa forme actuelle. En tout état de cause, la Zone 1 sera maintenue avec sa vocation « Logement ».
Si les riverains acceptent ce projet, il y aura bien 500+ logements sur ce champ et cela à moins de 10 ans.
Un scénario cousu de fil blanc
Le scénario prévu repose sur du sable. D’ici 15 ans, trois majorités communales se succéderont. Autant d’occasions d’interrompre l’accord en vue de l’achat éventuel d’une partie du champ. Si, par miracle, les trois mandatures poursuivent le projet (rien n’est moins sûr), rien ne garantit que la majorité en place dans 15 ans fera valoir son option d’achat. Elle pourrait, au contraire avoir d’autres projets pour l’argent accumulé.
Dans ce cas, la SLRB pourra reprendre la construction du champ sans plus aucun obstacle.
Renvoyer la « patate chaude » aux majorités communales futures
En conclusion, tout indique que l’actuelle majorité communale « botte en touche » et essaye de se tirer une grosse épine du pied en présentant cet accord comme une « solution inespérée » avec « seulement » 200 logements et un projet « écolo » en prime.
Ce projet n’a pourtant qu’un effet: renvoyer la « patate chaude » aux majorités communales futures et surtout régionales futures, qui estimeront, peut-être, qu’au vu des besoins criants en logements publics en Région bruxelloise, il est impensable d’en rester sur le champ des DB aux seuls 200 logements.
Ce week-end et lundi, nous avons distribué 1.300 tracts dans les trois quartiers qui entourent le champ. Cela vise à permettre à chacun de se faire une opinion sur les réels dangers de l’accord intervenu entre la commune et la Région bruxelloise. Le tract du bourgmestre a été distribué ce lundi.
Inscrivez-vous à la réunion via le formulaire
La présence à la réunion du 23 septembre dans les bâtiments de l’Ichec serait limitée à 240 personnes et soumise au « covid safe ticket » (vaccination totale ou test négatif récent). Il est par ailleurs obligatoire de s’inscrire en remplissant un formulaire. Nous vous engageons à le faire en cliquant ici. (le formulaire se situe à la fin du document)
Pour info :
DATE de la réunion: Jeudi 23 septembre 2021 HORAIRE: 18h30 – 20h30 (ouverture des portes 18h00) ADRESSE: ICHEC Manoir d’Anjou – Auditoire D100 (Espace Pierre Dupriez) – rue au Bois, 365a, 1150 Bruxelles
Pour une vraie réunion d’information
Comme les échanges ne dureront que deux heures, il est essentiel que les riverains puissent poser leurs questions dès 18h45. Sinon, la mise en scène sera la même qu’en 2017: la commune, la SLRB et la Régions monopoliseront la parole et les questions du publics ne pourront débuter que lorsque la salle commencera à se vider. C’est une technique connue et bien rôdée. Il serait donc bon que la commune qui organise cette réunion prennent des engagements en ce sens. La participation et la transparence, c’est laisser les gens s’exprimer.
Le MR local ne croit pas dans le rachat d’une partie du champ par la commune
Ce lundi, lors d’une émission de BX1 à laquelle participait Alexia Bertrand, la cheffe de file MR à Woluwe-St-Pierre a déclaré, à propos du nouveau projet du champ, que construire 3/5 de logements sociaux ne faisait pas partie des balises posées par la commune depuis 2017 et que, surtout, rien ne permettait de garantir le financement de l’achat d’une partie du champ par la commune dans 15 ans, lorsque la majorité actuelle aura déjà pu être remplacée à deux reprises.
La plupart des riverains du vieux quartier ont appris par la presse la volonté de la Région et de la Commune de défendre la construction de 200 logements (contre 130 pour le PPAS actuel). Le protocole d’accord prévoit de revoir ce plan de construction d’ici 10 et 15 ans. Ce qu’il adviendra plus tard des espaces non construits est donc largement inconnu. La crainte majeure de la population est que le lotissement s’effectue par tranches. Pour, un jour, atteindre les 350 ou 500 logements envisagés dans le passé.
Pour la lecture complète du préaccord, cliquez ici, le document comprend également les plans de différents projets.
Ce qui suit vise à préciser certains points du protocole qui soulèvent nos questions, voire nos craintes, sur l’avenir du Champ des Dames Blanches.
130 logements pour toujours ou 200 logements pour une première phase ?
«En principe», seuls 5 hectares du terrain des Dames Blanches seront construits. Le reste sera consacré à des espaces verts et aux équipements collectifs, dont une crèche. La plus grande faiblesse du projet porte sur la garantie que le nombre de 200 logements constitue bien un maximum qui ne sera jamais dépassé. Ce nombre pourrait, selon les termes de l’accord signé par la Commune, être revu à la hausse. En effet, après 15 ans, la convention prévoit la possibilité du retour d’une zone non construites à la SLRB (Société de logement social bruxelloise). Qui pourra, dès lors, lancer une nouvelle phase de lotissement. Et (pourquoi pas ?) doubler ainsi le nombre des habitations. Pour éviter ce risque, la Commune de Woluwe-Saint-Pierre devra impérativement opter pour l’option (qui n’est pas une obligation) d’acquérir la partie du terrain non loti.
Mais qui peut garantir que l’état financier de Woluwe-Saint-Pierre permettra, en 2037, ce rachat ? Et qui peut garantir -si ce rachat a lieu- que le terrain ne sera pas construit pour rembourser l’acquisition de ce terrain par la Commune?
On ne devrait d’ailleurs pas attendre 15 ans, puisque l’on peut lire dans le même protocole que « dans les 10 ans de sa signature, les parties évalueront si le projet doit être poursuivi sur sa forme actuelle. En tout état de cause, la zone 1 (ndlr : phase de construction de 200 logements) sera maintenue avec sa vocation de logement ». Le nombre de constructions pourrait donc être accru.
Le projet respecte-t-il le PPAS ?
Sur antenne, et dans la presse, Benoît Cerexhe assure que le nouvel accord respecte le Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) établi par la Commune (le bourgmestre actuel participait à la majorité qui a voté ce PPAS il y a 20 ans). Cette affirmation semble pour le moins exagérée.
-Le PPAS de 2001 prévoyait un maximum définitif de 130 logements et non un nombre de 200 logements qui pourrait évoluer dans le temps.
-Le PPAS prévoyait deux voies permettant l’accès au nouveau lotissement enclavé par la forêt et les quartiers des Dames Blanches et des Lauriers. Le nouveau projet ne contient, pour davantage de logements, une crèche et des bâtiments à usage collectif, qu’un seul accès. Par comparaison, le « Vieux Quartier » dont le bourgmestre assure que le nouveau quartier sera la « duplication », comporte, quant à lui, pas moins de 4 entrées et 3 sorties.
Densité: on a oublié de comptabiliser un quartier
-Enfin, pour le calcul de densité du futur quartier, le nouveau projet ne prend toujours en compte que deux des trois quartiers adjacents: le « Vieux Quartier » de Joli-Bois et le Quartier « Sainte-Alix ». En oubliant volontairement de comptabiliser le quartier des « Pins Noirs ».
Malgré cela, la densité ne correspond en rien à celle du PPAS, tant pour la surface maximum bâtie que pour le nombre de logements. La simple lecture du protocole d’accord permet de le vérifier.
Bref, il y a bien dérogation au PPAS et non « adaptation » de ce dernier. Et cela tant pour les voies d’accès que pour le nombre de logements et la densité de construction. Cela fait beaucoup.
Vous avez dit mixité?
Parmi les « 3 balises », érigées par Benoît Cerexhe dans son accord de majorité communale, figurait la nécessité d’une mixité de population. A savoir 1/3 de logements sociaux, 1/3 de logements locatifs privés et un 1/3 de logements acquisitifs. Désormais, les logements locatifs privés disparaissent, et tous les logements sociaux prévus sont accolés aux logements sociaux existants. (Dames Blanches et Vieux Quartier). La zone non encore construite (pour 15 ans) semble conçue pour éloigner ( protéger ?) le quartier des villas des logements sociaux. Ce qui pourrait avoir pour ambition cachée de briser la forte solidarité qui unit les habitants des trois quartiers (Vieux Quartier, Sainte-Alix et Pins Noirs) dans leur défense du champ. Par ailleurs, cela ne participe pas vraiment à la vocation de mixité sociale demandée par toutes les parties.
Mobilité. Un seul accès pour tout un quartier ?
Une raison essentielle de l’échec des deux précédents projets était l’amateurisme avec lequel les promoteurs avaient traité le problème de la mobilité. Dans les deux cas, une seule route d’entrée sortie était prévue (avenue des Dames Blanches) alors que le PPAS en prévoit deux. Une maison située dans l’avenue des Lauriers a d’ailleurs été expropriée à cette fin par la Commune au début des années 2000. Ce qui impliquait, dans les deux précédents projets, un élargissement de l’avenue des Dames Blanches pour en faire un boulevard.
Comment envisager le croisement des bus de la STIB sans élargir l’espace routier ?
Lors d’une émission à laquelle nous participions le vendredi 3 septembre, Benoît Cerexhe nous a garanti que l’on ne toucherait pas à l’avenue des Dames Blanches. Si c’est bien le cas, comment gérer sur une seule entrée/sortie, le flux quotidien de plus de 200 voitures supplémentaires des habitants, sans parler de l’afflux du trafic provoqué par la présence d’une crèche (bienvenue) et des bâtiments collectifs prévus.
Comment, d’ailleurs, envisager le croisement des bus de la STIB sans annuler les espaces de stationnement existants et/ou élargir l’espace routier ?
Répétons-le : le Vieux Quartier compte, à lui seul, 4 entrées et 3 sorties et le trafic de l’avenue des Dames Blanches pose déjà problème aujourd’hui.
Pour la bonne compréhension du plan en annexe, il faut savoir que la zone 2.2 en lisière de la forêt (voir les plans du protocole d’accord) ne peut en aucun cas être construite pour des raisons légales (non aedificandi) et que la zone 2.3 ne peut être construite pour des raisons pratiques : elle se situe, pour une large part, en surplomb des maisons existantes de l’avenue J-B Dumoulin. Soit un espace total de 1,84 ha qui ne peut être construit.
Comme toujours, le diable se cache dans le détail. L’accord évoque une consultation populaire. Mais sur quelles bases cette consultation pourra-t-elle s’exprimer ? Sera-ce un texte unique qu’il faudra accepter ou refuser en bloc? Pourra-t-on intervenir dans le plan final ? (densité, nombre de logements, nombre d’accès…)
Et s’il est refusé, la Commune suivra-t-elle les riverains ?
Au moment de publier cet article, la date de la première réunion d’information n’était pas encore communiquée.
