Mois : octobre 2024

Alors que certains s’évertuent à soutenir l’actuel projet de bétonisation du Champ des Dames Blanches, voici, en chiffres la situation catastrophique du logement social en Région bruxelloise. Préparez vos mouchoirs.

Le nombre de logements sociaux inoccupés en Région bruxelloise est proche de 4900 ! A titre d’exemple, certains logements de la Commune de Woluwe sont abandonnés depuis… 15 ans.

A cela, il faut ajouter ( pour la Région toujours) entre 16.000 et 26.000 logements vides, 1 million de m² de bureaux vides, 1 millions de m² de surface commerciale et industrielle vides. Et que fait la Région : depuis 20 ans, elle n’a initié que 4 (!) actions en cessation pour remettre en location des logements vides, assure le groupement We Are Nature dans une étude particulièrement fouillée. En réaffectant ne fût-ce que 25% de ce total au logement social, on obtiendrait 500.000 m² habitables supplémentaires, soit environ 5.000 logements, sans toucher à la nature. En comparaison, la Région n’a construit que 1.361 logements sociaux en 20 ans, entre 2001 et 2020 !

Politique de rénovation des logements sociaux : une catastrophe

En juin 2023, les quotidiens la Libre et la RTBF se penchaient presque simultanément sur le drame financier que vivent la Région bruxelloise et les sociétés de logement social. Sous l’angle budgétaire, c’est la panique à tous les étages. Il n’y a plus d’argent pour rénover 37.000 logements, Le budget estimé est de 900 millions d’euros sur 10 ans.

Selon plusieurs directeurs de sociétés de logements sociaux (SISP) interrogés par la presse, ce montant ne serait même pas suffisant. l’explosion du prix des matériaux est passée par là. A la même époque (il y a un an),  la RTBF donnait l’exemple d’un directeur d’une SISP qui expliquait que la rénovation en profondeur de son parc social était estimée à 51 millions d’euros sur 10 ans, mais qu’il en faudrait 68 millions de plus pour boucler le budget.

”En résumé, nos coûts augmentent tandis que nos revenus baissent » résumait, pour sa part, Aziz Sopi, directeur général d’En Bord de Soignes. Cette SISP (dont fait partie Woluwe-Saint-Pierre) était alors en perte de 500.000 euros en 2021, et de 840.000 euros en 2022. Or, en cas de construction du champ, En Bord de Soignes devra financer une partie du projet (estimé aujourd’hui à près de 100 millions). Pour mémoire, la Région vient de verser, juste avant les élections, 300 millions d’euros à la SLRB pour payer ses factures en retard.

Construire oui, rénover non ?

Rien que pour la SISP En Bord De Soignes (en Charge de Woluwe-Saint-Pierre), il y avait 229 logements sociaux vides en 2022 et  249 logements vides en 2024. Ce qui démontrer que la politique de rénovation du parc immobilier social est à l’arrêt dans notre commune, et même en recul. N’est-ce pas là qu’il faudrait mettre les moyens?

En mai dernier, Alain Maron (Ecolo) et Didier Gosuin (DéFi) (pourtant dans la majorité régionale)  déclaraient que la SLRB était en faillite, Didier Gosuin résumait très bien la situation générale: « On s’est gouré dans la politique du logement social ».

Mais alors pourquoi le politique privilégie-t-il toujours la construction à la rénovation ? Sans doute parce qu’inaugurer 100 nouveaux logements leur offre davantage de visibilité médiatique que rénover 10 fois 20 logements… 

Il est donc essentiel, sous l’angle de l’efficacité, de la rapidité, de l’économie circulaire  et du maintien des espaces verts, de privilégier la rénovation . Maintenant.  

Nous approchons du scrutin. Et les prochains marchés de quartiers attireront de nombreux clients, mais aussi des centaines de … candidats au scrutin communal. C’est le moment de leur poser les bonnes questions sur l’avenir du Champ des Dames Blanches. En voici cinq. Avec, en prime, quelques arguments pour ne pas vous faire rouler dans la farine.

Qui garantit qu’il n’y aura jamais de 2^ème phase de construction dans 10 à 15 ans ?

Pour ne pas vous laisser embobiner : il n’existe aucune garantie. Aucune. L’accord entre la Commune et la Région prévoit  noir sur blanc que dans 15 ans, la Commune disposera d’une option d’achat sur la partie non construite du champ. Et cela pendant exactement 6 mois. Pas un jour de plus. Si la majorité de l’époque ne désire par activer l’option d’achat, la  SLRB pourra alors construire la seconde zone (2.1). Seule cette future  majorité communale, qui sera connue après 3 scrutins communaux, aura le pouvoir de décider du rachat ou non de la partie du champ non construit. Le Bourgmestre actuel ne peut en rien intervenir dans ce choix. Le placement d’un montant annuel par la Commune ne garantira en rien l’achat de la zone. Dans 15 ans, nous pourrions donc avoir non pas 200, mais 400 logements.

Le projet de construction du champ respecte-t-il Le PPAS voté en 2001 par le Bourgmestre actuel et le MR ? Depuis le début du nouveau projet, c’est la déclaration constante, du Bourgmestre.

Pour ne pas vous laisser embobiner :  Les signataires du projet de lotissement de 200 logements assurent effectivement avoir respecté le Plan Particulier d’Affectation du Sol. En réalité, il ne respecte aucun des trois critères essentiels : le nombre de logements du projet est de 200 logements, contre 120 pour le PPAS. Le projet actuel ne prévoit qu’une seule entrée/sortie du trafic par l’avenue des Dames Blanches, alors que le PPAS en propose deux (dont une avenue des Lauriers. Ce qui réduirait le trafic déjà difficile dans l’avenue de Dames Blanches. Sans parler de l’engagement répété de la Commune d’exiger : 1/3 de logement locatif, un tiers d’acquisitif et 1/3 de social ?

Les places de parking seront-elles suffisamment nombreuses pour ne pas impacter  la disponibilité des emplacements dans les quartiers actuels ?

Pour ne pas vous laisser embobiner : Contrairement à ce que suggère l’étude Stratec commandée par la SLRB, le quartier Sainte-Alix est déjà saturé de voitures en fin de journée. Le problème est le même dans le « Vieux Quartier ». Y trouver une place après 20 heures est mission impossible. Le nombre insuffisant de parkings dans le nouveau quartier (moins d’un véhicule par ménage) entraînera une saturation complète, notamment dans le vieux quartier qui disposera d’un accès piéton vers les 200 logements du champ. 

Le gabarit de l’avenue des Dames Blanches sera-t-il modifié pour pouvoir accueillir le nouveau trafic induit par les nouveaux habitants, les parents des enfants de la crèche, les visiteurs du nouveau centre communautaire  et les membres du personnel ?

Pour ne pas vous laisser embobiner : Le Bourgmestre assure qu’il n’acceptera pas de modification du gabarit actuel de l’avenue des Dames Blanches. La proposition de l’étude réalisée par Stratec (P.65) dans le cadre du projet est très différente. Stratec propose 3 solutions : la mise en sens unique de l’avenue des Dames Blanches( !), la modification du stationnement  (suppression de la moitié des emplacements actuels), et enfin le « reprofilage complet de  l’avenue »,  (donc un élargissement) qui  serait à charge du budget communal. Rappelons que « La Cité des Dames Blanches conçue par Louis Herman, figure marquante du mouvement moderniste » figure sur les listes des biens à protéger dressées par le Service des Monuments et Sites. Au même titre que le Vieux Quartier de Joli-Bois .

Peut-on « réserver » des futurs logements acquisitifs à des jeunes ?

Pour ne pas vous laisser embobiner : Benoît Cerexhe l’assurait il y a quelques mois : «il faut pouvoir créer des logements pour les  jeunes  familles. C’est pourquoi 80 logements leur seront réservés ».  Malheureusement, la loi s’y oppose. C’est juridiquement impossible depuis la législation européenne contre la ségrégation. Citydev (qui travaille pourtant sur le projet de bétonisation), le confirmait dans des articles parus dans la Libre et la DH ces derniers mois. La loi ne prévoit pas cette opportunité et un acheteur «âgé»  serait donc en droit de demander l’annulation d’une vente dont il aurait été exclu pour jeunisme..

Depuis des mois, le Bourgmestre assure que l’actuel  projet de bétonisation du champ ne coûtera pas un centime à la Commune. La lecture du protocole d’accord qu’il a signé avec la Région (en faillite virtuelle) et les logements de En Bord De Soignes (plus d’un milliard de déficit), indique pourtant le contraire. Voici quelques morceaux choisis…

Coût réel de la construction du champ : du simple au double

Concernant la Zone 1 affectée aux 200 logements qui seront construits lors de la première phase, on peut lire en page 2 que « Le financement de la construction de ces logements est assuré via les crédits budgétaires de la Région. Ils sont estimés à +/- 50 millions d’euros TTC.  Notons que, depuis la signature de ce protocole, l’estimation a grimpé à 100 millions. Ces chiffres ont été évoqués par la presse en mai 2024.

Equipement collectif à charge de la Commune : 4 millions ?

On peut ensuite lire qu’un équipement de quartier d’intérêt collectif sera prévu. « Il ne dépassera pas 950 m² de surface brute  hors sol. La construction d’une crèche et d’une maison de quartier seront prioritairement étudiées dans ce cadre ». Mais qui va payer cela ? Ici, on apprend que : « son financement peut être assuré à hauteur de 5m² par logement locatif géré par la SISP, soit 600m². (ndlr : la SISP -En Bord De Soignes- accumule un déficit proche du milliard d’euros). Le solde du financement sera assuré par la Commune. La gestion, l’exploitation et l’entretien de cet équipement seront assurés par la Commune.» . Depuis, le Bourgmestre a dû reconnaître que cela entraînera une dépense de 4 millions d’euros pour les infrastructures collectives. Mais il déclarait en décembre 2023 avoir obtenu «un accord de principe» sur un subside de la SLRB. La SLRB exsangue qui compte, elle sur la Région, déjà endettée à 11,4 milliards au 31 décembre 2022 (plus 2 milliards prévus pour chacun des deux exercices suivants). A quelques semaines des élections communales, cette même Région votait une aide de 150 millions à la SLRB pour payer ses factures en retard. On peut donc raisonnablement penser que la Commune devra payer les 4 millions des infrastructures du champs de ses propres deniers.

Et cela continue, car s’il est écrit que la SLRB ‘PEUT’ participer au financement des espaces partagés, ce qui suit laisse perplexe : « La Commune assurera la gestion, l’exploitation et l’entretien des espaces partagés.» Encore des coûts supplémentaires.

Pour ce qui concerne  la zone  2.1 (page 4) qui ne pourra pas être construite avant 10 ans (voire 15 ans), le financement devient imprécis. D’abord, le texte rappelle que la Zone 2.1 bénéficiera d’un entretien « TRANSITOIRE ». En clair : un entretien avant la deuxième phase de construction.

Reprenons le texte « Afin de garantir une gouvernance ouverte et participative, une structure de coordination à l’initiative de la Région sera créée pour assurer le financement, l’exploitation, la gestion et l’entretien transitoires de la Zone 2.1. Selon des modalités de gouvernance A DEFINIR, cette structure associera les pouvoirs publics (opérateurs régionaux, Commune) et les citoyens. »  La encore, la Commune devra mettre à main à la poche, puisque : « Le financement du développement des activités sera assuré par la Région ET par la Commune ».

Nous pourrions également nous poser des questions sur les coûts déjà supportés (ou qui seront supportés) par la Commune, pour les études menées pour la construction du Champ des Dames Blanches.

Tout cela nous incite à penser qu’un audit des comptes ne serait sans doute pas superflu. La nouvelle majorité (par sa future composante MR), serait bien inspirée de s’assurer que, comme le prétendait le Bourgmestre, la bétonisation du champ n’aura aucun impact (aucun !) sur le budget communal.

 Voici quelques jours, Le président de Défi, François De Smet, de passage à Sainte-Alix,  déclarait à l’un d’entre nous (voir les posts précédents) que  » La construction n’est pas prioritaire étant donné la situation budgétaire de la SLRB; c’est la rénovation qui s’impose. Le projet pourrait être réexaminé d’ici quelques années, au vu de la situation et au plus près de l’actuel PPAS ». Une déclaration qui marque un revirement total par rapport à la position de DéFi durant 6 ans, lorsque ce parti était membre de la majorité communale. Véritable revirement politique après 6 ans de soutien au projet? Simple stratégie électorale? A chacun de se faire son opinion..

Pierre Bolly, président de la section DéFI de WSP et co-auteur du programme de DéFI l’Alternative, nous apporte la nouvelle position du parti sur le dossier du champ :

« Le projet des Dames Blanches, tel que proposé actuellement par la SLRB et la Commune ne risque pas de devenir effectif dans les prochains mois, les prochaines années. L’état financier de la SLRB ne permet pas de financer un tel projet actuellement. Nous proposons en priorité de remettre en état les nombreuses habitations sociales du vieux quartier actuellement inoccupées. La liste du Bourgmestre soutient encore le projet malgré la présence de sa nouvelle composante qui lui était farouchement opposée. Nous ne changeons pas de position par rapport au projet: oui mais et ce mais correspond aux réticences des habitants.

1) les conséquences de la bétonisation du champ malgré la construction sur une partie du champ (pour l’instant), et cela à contre-courant des priorités environnementales,

Victime moi-même d’inondation le 1er août, je partage l’inquiétude d’une imperméabilisation des sols supplémentaire. Soyons de bon compte, le champ de maïs pour bétail actuel ne retient pas les eaux. Mon intervention lors de la réunion communale avec les habitants impactés par les dégâts a été de demander la plantation de haies et cela le plus rapidement possible (cela doit pouvoir être négocié facilement avec le locataire du champ). Si le projet est entamé, il doit, comme cela est prévu, avoir un bassin d’orage propre et des constructions modernes qui stockent les eaux (par exemple avec de la végétalisation). Ce point est essentiel car les événements rares autrefois de tempêtes et d’orages vont avoir une fréquence plus élevée à l’avenir.    

 2) au vu de la densité envisagée, les nuisances du charroi additionnel à prévoir et l’impact des aménagements de la voirie pour en faire une « autoroute urbaine », 

C’est le point le plus épineux quand on connait déjà les difficultés de l’avenue d’Huart et de l’avenue Prince Baudouin. Les solutions (partielles): augmenter l’offre (et détourner le 36) de transports en commun, permettre un accès aisé et sécurisé à l’arrêt du tram 44 avenue de Tervueren avec boxes à vélo sécurisés, sélectionner (ou encourager) les éventuels futurs habitants à privilégier la mobilité multimodale, aménager l’avenue des Dames Blanches pour éviter d’en faire justement une autoroute urbaine…   

 3) la certitude juridique du Protocole d’accord entre la Commune, la SLRB et la Région. La dernière phrase du document laisse entrevoir une possible révision du projet («  Une évaluation de la mise en œuvre du présent Protocole sera réalisée endéans les 10 ans de sa signature. Les parties évalueront à ce stade si le projet doit être poursuivi sous sa forme actuelle. » et donc d’envisager la construction de la deuxième partie du champ comme nous l’anticipons.

Vous avez raison, le protocole doit être sûr: ses effets ne doivent démarrer qu’une fois le projet terminé pour une période de 15 ans après laquelle la Commune a priorité pour racheter le terrain de la deuxième partie. Elle doit donc anticiper cet investissement futur.

Nous nous préoccupons aussi des gabarits des constructions qui doivent s’intégrer judicieusement dans le quartier, de laisser le noyau commercial au Parvis Ste-Alix à la fois pour dynamiser le commerce existant et pour éviter de faire de ces éventuels nouveaux bâtiments un quartier isolé qui vivrait en autarcie (surtout pas !).

On le sait, le maintien du projet de construction sur le champ dépendra largement du prochain gouvernement bruxellois. De sources sûres (MR) , nous apprenons qu’au niveau régional la construction n’est pas une priorité : « Les projets initiés par le précédent gouvernement sont examinés par les négociateurs actuels pour identifier ceux qui sont déjà avancés, ceux qui sont pertinents, ceux qui peuvent être postposés ou abandonnés. De notre côté, la volonté est claire, c’est celle de limiter la construction de logements sociaux car ceux-ci coûtent cher et le délai de livraison ne permet pas de résorber la longue liste d’attente. ». On peut donc en déduire que la priorité devrait plutôt être mise sur la rénovation. Rappelons que 4000 logements sociaux bruxellois sont vides et attendent d’être rénovés. 

Les critiques du passé

Dans le même temps, nous avons repris les déclarations successives du parti réformateur au cours des dernières mois.  Les critiques du champ portaient sur « l’absence de mixité » promise par la majorité actuelle (1/3 social, 1/3 acquisitif, 1/3 locatif privé), « une bétonisation incohérente », le risque de voir la construction de nouveaux logements dans la zone 2.1 (non construite en principe) d’ici 15 ans, et « l’impact sur la mobilité et le stationnement ». Dans un autre document, le MR de Woluwe Saint Pierre demandait de « mettre le paquet sur la rénovation des logements (sociaux) existants ».

La nouvelle position à la veille du scrutin

Depuis la fusion de la liste du Bourgmestre et du MR local, cet enthousiasme s’est pourtant émoussé. Dans un courrier, Alexia Bertrand nous confirme « avoir toujours eu des réticences face à ce projet. Je préférerais évidemment voir ce terrain rester non bâti. ». Mais elle poursuit : Aujourd’hui, la majorité Engagés – Défi – Ecolo a toutefois avancé sur le projet et nous sommes dans une situation où il existe un accord.  Mon espoir est que, vu la situation de la Région bruxelloise en quasi faillite et de la SLRB, le projet ne se fasse pas.  Cela, d’autant plus avec le changement de majorité à la Région bruxelloise.  J’espère que le MR prendra les compétences du logement.

S’il devait quand même se faire, alors l’engagement que nous prenons est le suivant :

• Une consultation populaire sur le projet à une large majorité
• Le fait de lever l’option sur la partie non constructible en mettant chaque année de l’argent de côté pour racheter ce morceau de terrain qui jouxte le quartier
• Le fait de prévoir un chemin d’accès depuis le tram 44 jusqu’à l’îlot pour ne pas encombrer davantage le quartier. »

Un changement de cap regrettable qui fait dépendre l’arrêt du projet de la future politique du prochain gouvernement bruxellois. On appelle cela « botter en touche ». Dommage. Heureusement, quelques élus MR continuent de s’opposer à la concrétisation du projet actuel. La plupart sont des habitants du quartier des Dames Blanches.